于商住房總價(jià)較純住宅而言更低，在租金沒(méi)有太大變化的前提下，商住房的租售比在不斷升高，有部分項(xiàng)目的租售比約為1：256，租金回報(bào)率則超過(guò)7.1%，這一數(shù)值已經(jīng)高于一般銀行的活期存款利率。

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查了多個(gè)商住房項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)自2017年“326政策”落地3年多以來(lái)，商住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格遲遲未能回血，仍然處于低位水平。同時(shí)，記者注意到，由于商住房總價(jià)較純住宅而言更低，在租金沒(méi)有太大變化的前提下，商住房的租售比在不斷升高，有部分項(xiàng)目的租售比約為1：256，租金回報(bào)率則超過(guò)7.1%，這一數(shù)值已經(jīng)高于一般銀行的活期存款利率。

據(jù)記者了解，十幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)迅速，“租售比”幾乎很少作為房產(chǎn)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)被投資者重視，然而，商住房?jī)r(jià)格的低迷，卻反向拉升了“租售比”，這也開(kāi)始引起了部分長(zhǎng)期投資者的關(guān)注。

“326新政”后商住房進(jìn)入寒潮期

2017年3月26日，北京商住房火熱的成交態(tài)勢(shì)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。公告顯示，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用。再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

同時(shí)，嚴(yán)格的限購(gòu)政策也開(kāi)始實(shí)施。“北京社保滿5年，名下無(wú)北京房產(chǎn)，必須是全款購(gòu)買(mǎi)。我們這個(gè)樓盤(pán)是在3·26政策前開(kāi)盤(pán)銷售的，所以還是可以賣(mài)給個(gè)人。”北京順義商住樓盤(pán)尚峯壹號(hào)的置業(yè)顧問(wèn)齊風(fēng)(化名)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，盡管已經(jīng)開(kāi)盤(pán)3年有余，該樓盤(pán)仍然剩有不少房源沒(méi)有賣(mài)完。

對(duì)于商住房而言，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商在商業(yè)用地上設(shè)計(jì)出住宅戶型，抑或是“商改住”進(jìn)行出售，其產(chǎn)品與純商品住宅相比仍有較大差別。除了產(chǎn)權(quán)僅有40年或50年之外，商住房因不能落戶，也無(wú)法享受到學(xué)區(qū)等相關(guān)配套。

新政發(fā)布后，北京的商住房市場(chǎng)瞬間降溫，成交量和成交價(jià)格均開(kāi)始出現(xiàn)下滑?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在查閱了多個(gè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，關(guān)于北京市商住房成交量以及成交價(jià)格的數(shù)據(jù)最早只能追溯至2019年。中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在政策落地后的兩年內(nèi)，北京商住房的網(wǎng)簽量?jī)H有6523套，成交量跌幅超過(guò)90%。

此前，商住房由于不限購(gòu)、價(jià)格較低等特點(diǎn)，受到許多購(gòu)房者青睞。同時(shí)，各類小戶型的“loft”、公寓等產(chǎn)品入市，也一度成為北京樓市的“網(wǎng)紅產(chǎn)品”。上述置業(yè)顧問(wèn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，樓盤(pán)內(nèi)剩余的小戶型項(xiàng)目剩的不多，一般未賣(mài)出的主要為中大戶型。

3年半價(jià)格仍在陰跌

“和新政之前的價(jià)格相比，確實(shí)是跌了，而且是跌了不少。尚峯壹號(hào)最小的戶型是107平米，整套的價(jià)格最低是405萬(wàn)元。”齊風(fēng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。按此計(jì)算，該樓盤(pán)的單價(jià)在37800元/平米左右。而距離該樓盤(pán)僅25分鐘車程的純商品住宅金辰府售價(jià)則在53000元/平米左右。

“由于戶型小，單價(jià)相對(duì)于純商品住宅也較低，所以客戶購(gòu)買(mǎi)商住房的資金壓力不會(huì)太大。但新政出臺(tái)后，我們的房源價(jià)格也出現(xiàn)了下調(diào)，賣(mài)不上此前42000-45000元/平米的價(jià)格。”齊風(fēng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者講述了北京該樓盤(pán)價(jià)格的走勢(shì)。

同樣，中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在“3·26新政”落地的兩年內(nèi)，北京商辦市場(chǎng)二手房的價(jià)格平均下降了35%，市場(chǎng)整體顯得格外低迷。“要求社保、限購(gòu)、不能夠貸款。那么，符合資格的客戶就變得格外少了。而且在新政發(fā)布后，北京基本上沒(méi)有新入市的商住房，都是在賣(mài)沒(méi)有去化完成的存量房。”齊風(fēng)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

齊風(fēng)認(rèn)為，嚴(yán)格的限購(gòu)政策將許多購(gòu)房人擋在了門(mén)外。至此，商住房相比較純商品住宅的優(yōu)勢(shì)也不再明顯，降價(jià)銷售成了去化主要渠道。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“目前來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于商住房還是實(shí)行著較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。商住房也的確面臨著價(jià)格、去化等方面的一些問(wèn)題。”

租售比持續(xù)升高

“3·26新政”落地前，并不限購(gòu)的商住房也吸引了眾多的投資客。但目前，談及到商住房的投資價(jià)值，齊風(fēng)則是直言：“只能是保值，投資價(jià)值我們這邊是不能向客戶保證的。這邊沒(méi)有通地鐵，交通相對(duì)來(lái)說(shuō)不太方便。但樓盤(pán)周邊的環(huán)境比較好，好多人買(mǎi)來(lái)養(yǎng)老。”

同樣，對(duì)于買(mǎi)入商住房后，其在二手房市場(chǎng)上的流通情況，齊風(fēng)同樣表示：“一般價(jià)格合適還是能夠賣(mài)出去的，但是具體好不好賣(mài)，我們也不好打包票。”

那么，購(gòu)買(mǎi)商住房真的是“無(wú)利可圖”了嗎?盡管面臨著限購(gòu)以及無(wú)法出售給個(gè)人這一嚴(yán)控局面，和普通住宅一樣，商住房仍可以出租。值得關(guān)注的是，一般的商住房項(xiàng)目?jī)?nèi)多配套健身房、籃球館等娛樂(lè)基礎(chǔ)設(shè)施，社區(qū)氛圍較輕松時(shí)尚，類似“loft”類型的戶型設(shè)計(jì)也抓住了不少年輕人的心，很多商住房的租金和周邊普通住宅的租金相比會(huì)更高一些。而隨著購(gòu)入商住房總價(jià)的走低，北京商住房的租售比也在持續(xù)攀升。

“49平米，目前業(yè)主的報(bào)價(jià)是118萬(wàn)，價(jià)格還有商議空間。出租的話，月租金一般在7000元左右。”北京像素的一位中介向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹了一處房源。北京像素是北京商住房市場(chǎng)中的代表樓盤(pán)，其蜂巢式的建筑風(fēng)格在泛CBD地區(qū)格外顯眼，也是許多“北漂們”的落腳站。

若以租金7000元/月、總價(jià)118萬(wàn)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，那么，購(gòu)入這套房源的租售比可以達(dá)到1:170，租金回報(bào)率為7.1%，這一數(shù)值已經(jīng)超過(guò)了一般銀行的活期存款利率。同樣，《華夏時(shí)報(bào)》記者又咨詢了位于立水橋的商住房項(xiàng)目潤(rùn)楓欣尚，中介表示，60平米的房源一般售價(jià)在180萬(wàn)元左右，單月租金則可以達(dá)到7000元。那么，房源的租售比則可以達(dá)到1:256。

記者采訪到另一事例或更能反映北京商住房的租售比情況。購(gòu)買(mǎi)了北京華僑城項(xiàng)目的業(yè)主王彤(化名)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“我是在2005年買(mǎi)的房子，單價(jià)是6000元/平米，房子面積是100平，總價(jià)60萬(wàn)元。一個(gè)月的租金是3000元-4000元。”以最低的租金價(jià)格3000元/平米來(lái)計(jì)算，2005年時(shí)的租售比為1:200。對(duì)比來(lái)看，上述北京像素、潤(rùn)楓欣尚房源目前的租售比與15年前純住宅的租售比相差不大，甚至超過(guò)了15年前。

但同時(shí)，商住房自身面臨一些政策風(fēng)險(xiǎn)。“我們不能保證后續(xù)的政策走向，也不能說(shuō)買(mǎi)商住房沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，這些都是預(yù)料不到的。”齊風(fēng)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)，既有的商住房市場(chǎng)要積極想辦法進(jìn)行流通，但也要管控新房市場(chǎng)以及新入市的項(xiàng)目數(shù)量。

關(guān)鍵詞： 商住房?jī)r(jià)